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Cómo calcular si es más rentable alquilar o vender la casa

Los propietarios siempre andan en la tesitura de si vender su piso o alquilarlo. Aunque se esté diciendo todo lo contrario, éste es uno de los mejores momentos para vender un piso y uno de los peores para comprarlo, porque los precios de los pisos continuarán bajando hasta, por lo menos, 2014.



La razón es muy sencilla: las dinámicas de oferta existentes (1,9 millones de pisos de primera y de segunda mano a la venta, 1,3 millones en proceso de construcción y 2,6 millones vacíos en grandes centros urbanos), de demanda (220.000 unidades/año máximo), de población y de situación real del sistema financiero (mora real del 14-15% frente a la del 7% oficial) son imparables y llevarán a los precios a cuotas aún más bajas durante los próximos años.



Partiendo de la idea de que la forma más efectiva de parar la erosión de un patrimonio ahora es vender el piso que se tiene, se plantea cómo reconocer si en el caso concreto viene mejor vender o alquilar.



Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo allí donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 8-10%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo rendimiento por alquiler esté por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no justifican su precio), de ahí que su precio continúe bajando en los próximos años. Por esta razón lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.



Para saber a qué precio se puede estar realmente vendiendo mi piso o uno similar en el mercado en un momento concreto, acudiré a varias inmobiliarias a las que diré que deseo vender mi piso en un período de tres meses; de esta forma me harán una tasación real y no de fábula. Para poder realizar bien este ejercicio tengo que saber el precio real de mercado del bien.



Los precios de las casas bajarán mucho más rápidamente en cuanto los bancos se vean obligados a formar provisiones por el valor real de mercado de sus activos y saquen todos esos pisos a los precios que el mercado ofrece ahora (y que son más caros que los que ofrecerán mañana, sin lugar a dudas). Este proceso positivo, se acelerará a lo largo de los años 2012-2013, con lo que las bajadas de los precios de las viviendas será mucho más rápida.



Ejemplo de cálculo:



1. Alquiler



Ingreso por alquiler: Mensual/ 1.200 euros - Anual/ 14.400 euros



Gastos de comunidad/mantenimiento: Mensual/ 200 euros - Anual/ 2.400 euros



Renta neta: Mensual/ 1.000 euros - Anual/ 12.000 euros



2. Venta



Precio de venta de ese inmueble o similar en el mercado de segunda mano = 150.000 euros (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y constructoras/promotoras al estar éste intervenido por el sistema financiero que ofrece condiciones de financiación únicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de protección oficial o similar).



Gastos de transacción 11,5% (de 150.000 euros) = 17.250 euros



Precio de compraventa efectiva = 167.250 euros



Rentabilidad del alquiler: 12.000 euros/167.250 euros x 100 = 7,174%



Este piso en concreto podría ser susceptible de ser interesante para vender sólo en las zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendería, porque me estaría deshaciendo de un árbol (el piso) que da muchos frutos (más del 5% anual).



También hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se están desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien también continuarán haciéndolo. Por esta razón me inclino, ante la duda, a vender el piso inmediatamente.

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